Daimi rentanın satın alınması nədir?
"Daimi rentanın satın alınması" dedikdə, renta ödəyicisinin müəyyən edilmiş qaydada birdəfəlik ödəniş etməklə gələcək renta öhdəliyinə xitam verməsi başa düşülür.
Bu institut həm renta ödəyicisinin, həm də müəyyən hallarda renta alanın maraqlarının qorunmasına xidmət edir.
Praktiki nümunə
2024-cü ildə A şəxsinə məxsus torpaq sahəsi renta müqaviləsi ilə B şəxsinə verilmişdir.
Müqaviləyə əsasən B hər rüb 4.000 manat ödəməlidir.
Beş il sonra B biznesini satır və renta öhdəliyini davam etdirmək istəmir.
Bu halda o, müqavilədə və ya qanunda nəzərdə tutulan qaydada rentanı satın alaraq öhdəliyə xitam verə bilər.
Renta ödəyicisinin satınalma hüququ
Mülki Məcəllənin 873-cü maddəsinə əsasən:
- renta ödəyicisinin daimi rentanı satın almaq hüququ vardır;
- müqavilədə bu hüququ tamamilə aradan qaldıran şərt hüquqi qüvvəyə malik deyil;
- tərəflər yalnız həmin hüququn müəyyən müddət ərzində həyata keçirilməsini məhdudlaşdıra bilərlər.
Bu norma müqavilə azadlığı ilə tərəflərin maraqları arasında balans yaradır.
Renta alan hansı hallarda satınalma tələb edə bilər?
Mülki Məcəllənin 874-cü maddəsinə əsasən renta alan aşağıdakı hallarda ödəyicidən rentanın satın alınmasını tələb edə bilər:
1. Bir ildən artıq gecikmə
Əgər müqavilədə başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa və renta ödənişləri bir ildən artıq gecikdirilibsə, renta alan satınalma tələb edə bilər.
2. Təminat öhdəliklərinin pozulması
Əgər ödəyici girov, sığorta və ya digər təminat öhdəliklərini yerinə yetirmirsə, renta alan müqavilənin davam etdirilməsinə məcbur deyil.
3. Öhdəliyin gələcəkdə icra olunmayacağı aydın olduqda
Məsələn:
- ödəyici müflis olur;
- fəaliyyəti dayandırılır;
- bütün əmlakını özgəninkiləşdirir;
- daimi gəlir mənbəyini itirir.
Belə hallarda gələcək ödənişlərin təhlükə altında olduğu hesab edilə bilər.
4. Daşınmaz əmlakın bölünməsi
Əgər renta ilə yüklü əmlak:
- bir neçə şəxs arasında bölünürsə;
- ümumi mülkiyyətə keçirilirsə,
renta alan satınalma tələb edə bilər.
Satınalma qiyməti necə müəyyən edilir?
Bu məsələ Mülki Məcəllənin 875-ci maddəsi ilə tənzimlənir.
Əgər müqavilədə qiymət göstərilibsə
Satınalma həmin qiymət əsasında həyata keçirilir.
Əgər göstərilməyibsə
Qanun fərqli qaydalar müəyyən edir:
- əmlak haqq müqabilində verilmişdirsə – əsasən illik renta məbləği nəzərə alınır;
- əmlak əvəzsiz verilmişdirsə – həm illik renta məbləği, həm də əmlakın dəyəri nəzərə alınır.
Praktiki nümunə
Şəxs mənzilini əvəzsiz olaraq renta müqaviləsi ilə vermişdir.
Müqavilədə satınalma qiyməti müəyyən edilməmişdir.
Bu halda məhkəmə yalnız illik renta məbləğini deyil, həm də mənzilin bazar dəyərini nəzərə ala bilər.
Ömürlük renta hansı hallarda ləğv edilə bilər?
Mülki Məcəllənin 879-cu maddəsinə görə ömürlük renta müqaviləsi, ödəyicinin müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduğu hallarda ləğv edilə bilər.
Belə pozuntulara aşağıdakılar aid edilə bilər:
- ödənişlərin uzun müddət edilməməsi;
- xidmətlərin göstərilməməsi;
- müqavilə üzrə qulluq öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi;
- renta alanın hüquqlarının kobud şəkildə pozulması.
Əmlak geri qaytarıla bilərmi?
Bəli.
Əgər ömürlük renta üzrə əmlak əvəzsiz verilmişdirsə və ödəyici müqaviləni ciddi şəkildə pozursa, renta alan:
- müqavilənin ləğvini;
- əmlakın geri qaytarılmasını;
- zərərin əvəzinin ödənilməsini
tələb edə bilər.
Bu, renta alanın ən mühüm hüquqi təminatlarından biridir.
Praktiki nümunə
80 yaşlı şəxs evini qonşusuna verir.
Qonşu ilk üç ay ödəniş edir, sonra isə nə pul ödəyir, nə də razılaşdırılmış qulluq xidmətlərini göstərir.
Bu halda renta alan məhkəmədə:
- müqavilənin ləğvini;
- evin geri qaytarılmasını;
- dəymiş zərərin ödənilməsini
tələb edə bilər.
Məhkəməyə müraciət edərkən hansı sübutlar vacibdir?
Praktikada aşağıdakı sübutlar böyük əhəmiyyət daşıyır:
- notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə;
- ödəniş qəbzləri və bank çıxarışları;
- yazışmalar (SMS, e-poçt, mesajlaşmalar);
- şahid ifadələri (qanunun imkan verdiyi hallarda);
- ekspert rəyləri (zərərin və ya əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsi üçün).
Hüquqşünasın praktik tövsiyələri
Renta müqaviləsi hazırlanarkən aşağıdakı məsələlərə xüsusi diqqət yetirilməlidir:
- Ödəniş tarixləri dəqiq göstərilməlidir.
- Ödəniş üsulu (bank köçürməsi və s.) müəyyən edilməlidir.
- Gecikməyə görə məsuliyyət və cərimə şərtləri yazılmalıdır.
- İnflyasiya və ya indeksasiya mexanizmi nəzərdə tutulmalıdır.
- Müqavilənin ləğvi proseduru ətraflı tənzimlənməlidir.
- Mübahisələrin həlli üsulu (məhkəmə, mediasiya və s.) müəyyən edilməlidir.
Nəticə
Renta müqaviləsi tərəflər arasında uzunmüddətli və etimada əsaslanan hüquqi münasibət yaradır. Buna görə də müqavilənin hazırlanması zamanı mümkün risklərin əvvəlcədən qiymətləndirilməsi, öhdəliklərin aydın müəyyən edilməsi və qanunvericiliyin tələblərinə tam riayət olunması gələcək mübahisələrin qarşısının alınması baxımından mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
Peşəkar hüquqi müşavirin iştirakı ilə hazırlanmış renta müqaviləsi həm renta alanın, həm də renta ödəyicisinin hüquqlarının etibarlı müdafiəsinə xidmət edir.
Əlaqə:
📍 AZ1069, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Məmməd Araz küç. 25A, "English Yard" Biznes Mərkəzi
📞 +994 50 285 68 28